Comment réaliser un bon investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier afin de le mettre en location. Il s’agit en réalité d’une pratique très courante auprès des investisseurs qui ont la volonté d’utiliser leur argent dans un secteur fiable et lucratif.

Plusieurs dispositifs de défiscalisation se sont succédés afin d’encourager cette pratique. C’est le cas du dispositif de la loi Pinel qui octroie une réduction fiscale allant jusqu’à 21% de la valeur du bien à tous les investisseurs qui achètent un logement neuf ou en cours de construction afin de le louer en qualité de résidence principale.

Si l’investissement locatif est une pratique courante, il s’agit tout de même d’un projet qui doit être mené avec soin et préparé en amont. Pour réaliser un bon investissement locatif, plusieurs caractéristiques sont à prendre en compte.

• QUEL TYPE DE BIEN ACHETER ?

Si la plupart des investisseurs s’orientent naturellement vers un appartement ou un immeuble pour leur premier investissement locatif, ce ne sont pas les seuls types de bien existants. Il est tout à fait possible d’investir dans des parkings, garages, murs commerciaux, caves, entrepôts.

Quels sont les avantages d’investir dans des parkings ou garages ? Cet investissement immobilier locatif est l’un des plus accessibles sur le marché de l’immobilier, en effet, tout individu peut se porter acquéreur de ce type de bien avec quelques milliers d’euros. L’avantage est qu’avec un rendement annuel moyen compris entre 5 et 10%, cet investissement reste l’un des plus rentables sur le marché de l’immobilier. Pourquoi ?  Cette rentabilité est assurée grâce à des frais limités : peu d’entretien, pas de travaux ainsi que des charges de copropriété très faibles.

Au même niveau qu’un parking ou garage, acheter une cave ou un entrepôt s’avère être un investissement tout aussi rentable. Pourquoi acheter une cave ou un entrepôt ? L’idée est de proposer un lieu de stockage pour des particuliers ou des entreprises. Pour ce type de bien, il peut paraître judicieux d’acheter une grande surface afin de la fractionner en plusieurs lots loués à divers individus dans le but de maximiser la rentabilité.

Constituent également un excellent investissement locatif, les murs commerciaux, autrement dit les locaux. Pour autant, c’est une solution à laquelle les particuliers ne pensent pas toujours. Il est vrai que l’achat de ce type de bien peut s’avérer plus coûteux qu’un appartement de la même surface, en revanche, un commerce bien placé peut vous rapporter entre 7 et 10% tous les ans. En général, l’achat de murs commerciaux offre une stabilité plus importante à son investisseur car les baux commerciaux s’étendent sur une longue durée. De plus, les risques de loyers impayés sont moins élevés car l’activité professionnelle du locataire dépend de ce local et il mettra donc un point d’honneur au paiement du loyer.

Enfin, l’investissement locatif le plus courant reste tout de même axé sur les appartements ou immeubles. Si les prix de ces biens immobiliers varient selon l’emplacement, le rendement net se situe tout de même autour de 4% et reste accessible aux particuliers.

Reste à savoir s’il faut investir dans des biens neufs ou anciens, il s’agit de l’éternelle question qui anime les investisseurs locatifs. Force est de constater que le meilleur investissement locatif immobilier reste l’achat d’un bien neuf.

Quels sont les avantages d’acheter neuf ?

• Des garanties décennales sur la construction
• Un bien immobilier en parfait état, aux dernières normes en termes d’isolation, sans travaux couteux à prévoir
• De frais de notaire moins élevés
• D’une meilleure attractivité locative
• Des dispositifs de défiscalisation

• QUELS CRITERES DE SELECTION SE FIXER ?

L’un des principaux critères de sélection pour de l’investissement locatif est la surface du bien immobilier. En effet, les meilleurs investissements se font sur des petites surfaces telles que des studios ou des types II. La raison paraît évidente, les familles qui ont besoin d’espace ont tendance à se tourner vers l’achat de leur propre logement plutôt que de la location.

Le critère primordial reste tout de même celui de la localisation du bien. En effet, avant de se lancer dans de l’investissement locatif, il est important d’étudier l’emplacement géographique.

Pour les parkings et garages, il vaut mieux se tourner vers les zones où la circulation est dense et où le stationnement est compliqué.   

Concernant les caves et entrepôts, le secret d’un bon investissement locatif est de cibler les rues et quartiers commerçants afin de proposer un lieu de stockage aux commerçants. Ce type de bien peut aussi être proposé en tant qu’emplacement sécurisé pour les particuliers qui souhaiteraient mettre à l’abri des objets de valeur par exemple.             

Concernant les murs ou locaux commerciaux, il faut veiller à investir dans des zones denses et commerciales très fréquentées par les piétons qui vous assureront donc un bon rendement.                            

Enfin, pour investir dans des appartements ou immeubles à des fins de location, il faut se fier au type de locataires, principalement des étudiants, des couples sans enfant … De ce fait, le meilleur investissement locatif se situera dans des zones urbaines et dans des villes étudiantes. Afin de maximiser le rendement de son investissement locatif, l’idéal est que le bien soit situé sur un marché porteur, dans des quartiers très habités où la demande locative est importante.

Finalement, il faut savoir que le meilleur investissement immobilier à des fins de mise en location est celui que l’on fait près de chez soi. Pourquoi ? Vous connaissez déjà le quartier, la ville ou même la région vous connaissez donc le marché immobilier local ou avez plus de facilités à l’étudier. Vous avez également l’opportunité de visiter le bien autant de fois que nécessaire avant de procéder à l’acquisition. Enfin, la proximité facilitera la gestion locative de ce bien.  Toutefois, notre agence Century 21 Martinot Immobilier vous propose de gérer la location de votre bien, cliquez ici pour plus de renseignements.

• COMMENT MAXIMISER LE RENDEMENT DE SON INVESTISSEMENT LOCATIF ?

CHOISIR LA BONNE RENTABILITE LOCATIVE

Afin de maximiser le rendement de son investissement locatif, il faut dans un premier temps se poser la question de la durée locative. Faut-il se tourner vers de la location longue durée ou plutôt saisonnière ?

Concernant la rentabilité locative de longue durée, il faut faire attention à l’emplacement du bien, il vaut alors mieux se tourner vers des villes de province, des villes étudiantes qui offrent un bon rendement.

Du côté de la rentabilité locative saisonnière, l’emplacement est également un critère primordial. En effet, le meilleur investissement locatif saisonnier se fait en fonction du taux de fréquentation du lieu (en montagne, en bord de mer, dans une station de ski…). Le rendement dépend donc de nombreux éléments (emplacement, période). A savoir qu’il existe tout de même des risques de vacances locatives.

ATTENTION : Dans le cadre de la location saisonnière, il faut veiller à respecter les réglementations spécifiques applicables dans certaines villes notamment pou lutter contre les abus. De plus, si vous souhaitez conserver le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il ne faut pas dépasser la durée prévue de location à l’année. En bref, il faut admettre que la location saisonnière ne se révèle pas être le meilleur investissement immobilier location en comparaison à la location classique de longue durée.

LIMITER LES VACANCES LOCATIVES

Limiter les vacances locatives permet de maximiser le rendement de son investissement locatif, en outre, il s’agit de limiter les périodes durant lesquelles le bien n’est pas loué contribuant alors une baisse de revenus significative.

Il faut donc accorder une attention particulière à l’emplacement du bien immobilier car c’est cet emplacement qui aura un rôle majeur dans l’attractivité de la location du bien et qui limitera donc les vacances locatives. A savoir qu’il existe des assurances pour se protéger contre d’éventuelles vacances locatives.

CHOISIR LE BON FINANCEMENT

Maximiser le rendement de son investissement locatif c’est aussi faire appel aux meilleures méthodes de financement. La solution la plus simple reste celle de contracter un prêt immobilier directement auprès de votre banque ou d’un organisme de crédit, toutefois sachez que la meilleure solution reste celle de faire appel à un courtier qui saura alors vous dénicher les taux les plus intéressants.

Bon à savoir : L’agence Century 21 Martinot Immobilier travaille en étroite collaboration avec l’organisme VousFinancer. Il s’agit du troisième réseau national de courtage en crédit, ils vous aideront à obtenir la meilleure solution de financement pour votre projet et ce, jusqu’au déblocage des fonds. Cliquez ici pour plus d’informations.

Cet article vous a intéressé, vous vous posez des questions supplémentaires ou a simplement confirmé votre envie de vous lancer dans de l’investissement immobilier locatif ? N’hésitez pas à nous contacter, nos conseillers sauront répondre à vos questions et vous aiguiller au mieux grâce à leurs précieux conseils.

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